La Casa

10/03/2015

Guida n°1 - La casa

COMPARTO CASA

 

Fisco e contratto preliminare. Quando si acquista una casa bisogna pagare l’imposta di registro (nella misura del 7%) o l’imposta sul valore aggiunto, nota come Iva, (nella misura del 10%): la prima se il venditore è un semplice privato, la seconda se il venditore è il costruttore (l’acquirente pagherà anche l’imposta di registro nella misura fissa di Euro 129,11). Restano a carico della parte acquirente l’imposta ipotecaria (nella misura del 2%) e l’imposta catastale (nella misura dell’1%). In caso di acquisto di “prima casa”, le percentuali di cui sopra si ridurranno al 3% (anziché il 7%) per l’imposta di registro e al 4% (anziché il 10%) per l’Iva. In quest’ultima ipotesi (venditore “costruttore”) l’acquirente pagherà anche l’imposta di registro che resta nella misura fissa di Euro 129,11, mentre l’imposta ipotecaria si pagherà nella misura fissa di Euro 129,11, così come si pagherà nella misura fissa di Euro 129,11 l’imposta catastale. Per godere delle agevolazione fiscale “prima casa” dovranno ricorrere condizioni soggettive ed oggettive. Per le prime: - l’acquirente dovrà dichiarare nell’atto di non essere titolare in via esclusiva o in comunione con il coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso o di diritto di abitazione di altra casa di abitazione nel territorio  del Comune dove è ubicato l’immobile oggetto dell’acquisto “agevolato”; - di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale con il coniuge, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso o abitazione o nuda proprietà, su una casa di abitazione acquistata (anche dal coniuge) con l’agevolazione fiscale “prima casa”; - se l’acquirente non sia già residente nel Comune in cui è situato l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato, dovrà dichiarare nell’atto di trasferire entro 18 mesi dall’acquisto, la propria residenza anagrafica nel Comune ove è situato l’immobile (il requisito della residenza non si applica al personale delle Forze armate e di Polizia). Per le condizioni oggettive: - la casa acquistata deve essere “non di lusso” ai sensi del Decreto Ministeriale 2 agosto 1969; - l’immobile deve essere ubicato nel Comune di residenza (“formale”) dell’acquirente o in quello in cui svolga la propria attività; - per coloro i quali sono stati trasferiti all’estero per motivi di lavoro, l’immobile deve essere ubicato nel Comune in cui ha sede o esercita l’attività il datore di lavoro; - per i cittadini emigrati è considerato “prima casa” l’immobile ovunque ubicato nel territorio nazionale. In ogni caso, se l’immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa” venga venduto ed entro un anno dalla medesima vendita ne venga acquistato un altro sempre con le agevolazioni, il contribuente potrà “recuperare” (già in sede di stipula per il riacquisto, oppure nella prima dichiarazione dei redditi successiva al riacquisto o tramite mod. F24) l’imposta di registro pagata per l’acquisto precedente grazie al credito d’imposta maturato, il cui termine di prescrizione è decennale e non può dar luogo a rimborso.

 

Il contratto di locazione. La locazione (o affitto) è un contratto con il quale una parte si obbliga a far godere a un'altra una cosa, per un determinato periodo di tempo, a fronte di un corrispettivo, ovvero una somma di denaro. Se si tratta di cosa mobile (es. un'auto) si parlerà di nolo o noleggio, nel caso di cosa immobile (es. un'abitazione) si parlerà di locazione-conduzione. La locazione si distingue, inoltre, dal contratto di affitto, un particolare contratto attraverso il quale viene dato in godimento un bene esclusivamente a carattere produttivo, come un'azienda o un fondo da coltivare, ovvero un bene che presuppone l'esercizio di una attività da parte di chi lo riceve in uso. Il contratto di locazione (o contratto di affitto) è il contratto con il quale un soggetto, detto locatore, si impegna a garantire il godimento di un bene a favore di un altro soggetto, detto locatario o conduttore, qualora il bene concesso in uso consista in una abitazione o altro bene immobile, il quale a sua volta è tenuto a versare periodicamente un determinato corrispettivo, detto canone, nonché a restituire nei tempi prestabiliti la cosa ricevuta in uso, avendo cura di restituirla nel medesimo stato in cui gli fu consegnata. Il contratto di locazione in generale deve contenere: •           l’indicazione delle parti, il locatore ed il conduttore, con tutti i loro dati anagrafici; • l’indicazione del bene dato in locazione, individuato anche catastalmente; • è necessario inserire apposita clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine all’attestazione di prestazione energetica.

 

Gli obblighi del locatore: 1) consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione; 2) mantenere la cosa locata in condizioni da servire all’uso convenuto; 3) garantire al conduttore il pacifico godimento del bene durante la locazione.

 

Gli obblighi del conduttore: 1) prendere la cosa in consegna e utilizzarla secondo l’uso cui è destinata; 2) corrispondere nei termini convenuti il corrispettivo; 3) restituire la cosa locata nello stato in cui l’ha ricevuta.

 

Opere di manutenzione. Le opere di manutenzione straordinaria sono quelle opere prevedibili su un lungo termine di uso della cosa e si qualificano per un notevole costo, ad esempio il rifacimento del manto di copertura del lastrico solare, la sostituzione della caldaia, il rinnovamento dell’ascensore. Le opere di manutenzione ordinaria sono, invece, quelle che fanno riferimento a lavori che vanno solitamente effettuati con cadenze prestabilite e sono interventi normali da effettuare sull’immobile, ad esempio la riverniciatura di porte o finestre, la sostituzione di singole tegole. Queste due categorie di opere sono, come detto, a carico del locatore.

 

Opere di piccola manutenzione. Le opere di piccola manutenzione sono tutte quelle opere connesse all’uso stesso della cosa, non dipendenti dalla sua vetustà, che si caratterizzano per essere anche di lieve entità di costi e che si rendono necessarie durante il normale uso dell’immobile, come ad esempio la sostituzione di un vetro che si rompe, la riparazione di un pezzo di intonaco. Questa tipologia di opere è a carico del conduttore.

 

Morosità incolpevole. In relazione al pagamento del canone da parte del conduttore, la legge prevede i cosiddetti casi di morosità incolpevole ovvero situazioni  di sopravvenuta impossibilità a provvedere al pagamento del canone locativo a ragione della perdita o consistente riduzione della capacità reddituale del nucleo familiare. In tali casi il conduttore ha diritto a ricevere dei contributi dal Comune. Sono considerati casi di morosità incolpevole: • perdita del lavoro per licenziamento;  • accordi aziendali o sindacali con consistente riduzione dell'orario di lavoro; • cassa integrazione ordinaria o straordinaria che limiti notevolmente la capacità reddituale; • mancato rinnovo di contratti a termine o di lavoro atipici; • cessazioni di attività libero-professionali o di imprese registrate, derivanti da cause di forza maggiore o da perdita di avviamento in misura consistente; • malattia grave, infortunio o decesso di un componente del nucleo familiare che abbia comportato o la consistente riduzione del reddito complessivo del nucleo medesimo o la necessità dell'impiego di parte notevole del reddito per fronteggiare rilevanti spese mediche e assistenziali. Si accede ai contributi previa istanza al Comune di residenza. Sono necessarie le seguenti condizioni: • un reddito I.S.E. non superiore ad euro 35.000,00 o un reddito derivante da regolare attività lavorativa con un valore I.S.E.E. non superiore ad euro 26.000,00; • il conduttore è destinatario di un atto di intimazione di sfratto per morosità, con citazione per la convalida; • il conduttore è titolare di un contratto di locazione di unità immobiliare ad uso abitativo regolarmente registrato e risiede nell'alloggio oggetto della procedura di rilascio da almeno un anno; • il conduttore ha cittadinanza italiana, di un paese dell'UE, ovvero, nei casi di cittadini non appartenenti all'UE, possiede un regolare titolo di soggiorno.

 

 

Riepilogo imposte  nel caso di acquisto di abitazione “non prima casa”

Il contratto di locazione. La locazione (o affitto) è un contratto con il quale una parte si obbliga a far godere a un'altra una cosa, per un determinato periodo di tempo, a fronte di un corrispettivo, ovvero una somma di denaro. Se si tratta di cosa mobile (es. un'auto) si parlerà di nolo o noleggio, nel caso di cosa immobile (es. un'abitazione) si parlerà di locazione-conduzione. La locazione si distingue, inoltre, dal contratto di affitto, un particolare contratto attraverso il quale viene dato in godimento un bene esclusivamente a carattere produttivo, come un'azienda o un fondo da coltivare, ovvero un bene che presuppone l'esercizio di una attività da parte di chi lo riceve in uso. Il contratto di locazione (o contratto di affitto) è il contratto con il quale un soggetto, detto locatore, si impegna a garantire il godimento di un bene a favore di un altro soggetto, detto locatario o conduttore, qualora il bene concesso in uso consista in una abitazione o altro bene immobile, il quale a sua volta è tenuto a versare periodicamente un determinato corrispettivo, detto canone, nonché a restituire nei tempi prestabiliti la cosa ricevuta in uso, avendo cura di restituirla nel medesimo stato in cui gli fu consegnata. Il contratto di locazione in generale deve contenere: •           l’indicazione delle parti, il locatore ed il conduttore, con tutti i loro dati anagrafici; • l’indicazione del bene dato in locazione, individuato anche catastalmente; • è necessario inserire apposita clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine all’attestazione di prestazione energetica.

 

Gli obblighi del locatore: 1) consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione; 2) mantenere la cosa locata in condizioni da servire all’uso convenuto; 3) garantire al conduttore il pacifico godimento del bene durante la locazione.

 

Gli obblighi del conduttore: 1) prendere la cosa in consegna e utilizzarla secondo l’uso cui è destinata; 2) corrispondere nei termini convenuti il corrispettivo; 3) restituire la cosa locata nello stato in cui l’ha ricevuta.

 

Opere di manutenzione. Le opere di manutenzione straordinaria sono quelle opere prevedibili su un lungo termine di uso della cosa e si qualificano per un notevole costo, ad esempio il rifacimento del manto di copertura del lastrico solare, la sostituzione della caldaia, il rinnovamento dell’ascensore. Le opere di manutenzione ordinaria sono, invece, quelle che fanno riferimento a lavori che vanno solitamente effettuati con cadenze prestabilite e sono interventi normali da effettuare sull’immobile, ad esempio la riverniciatura di porte o finestre, la sostituzione di singole tegole. Queste due categorie di opere sono, come detto, a carico del locatore.

 

Opere di piccola manutenzione. Le opere di piccola manutenzione sono tutte quelle opere connesse all’uso stesso della cosa, non dipendenti dalla sua vetustà, che si caratterizzano per essere anche di lieve entità di costi e che si rendono necessarie durante il normale uso dell’immobile, come ad esempio la sostituzione di un vetro che si rompe, la riparazione di un pezzo di intonaco. Questa tipologia di opere è a carico del conduttore.

 

Morosità incolpevole. In relazione al pagamento del canone da parte del conduttore, la legge prevede i cosiddetti casi di morosità incolpevole ovvero situazioni  di sopravvenuta impossibilità a provvedere al pagamento del canone locativo a ragione della perdita o consistente riduzione della capacità reddituale del nucleo familiare. In tali casi il conduttore ha diritto a ricevere dei contributi dal Comune. Sono considerati casi di morosità incolpevole: • perdita del lavoro per licenziamento;  • accordi aziendali o sindacali con consistente riduzione dell'orario di lavoro; • cassa integrazione ordinaria o straordinaria che limiti notevolmente la capacità reddituale; • mancato rinnovo di contratti a termine o di lavoro atipici; • cessazioni di attività libero-professionali o di imprese registrate, derivanti da cause di forza maggiore o da perdita di avviamento in misura consistente; • malattia grave, infortunio o decesso di un componente del nucleo familiare che abbia comportato o la consistente riduzione del reddito complessivo del nucleo medesimo o la necessità dell'impiego di parte notevole del reddito per fronteggiare rilevanti spese mediche e assistenziali. Si accede ai contributi previa istanza al Comune di residenza. Sono necessarie le seguenti condizioni: • un reddito I.S.E. non superiore ad euro 35.000,00 o un reddito derivante da regolare attività lavorativa con un valore I.S.E.E. non superiore ad euro 26.000,00; • il conduttore è destinatario di un atto di intimazione di sfratto per morosità, con citazione per la convalida; • il conduttore è titolare di un contratto di locazione di unità immobiliare ad uso abitativo regolarmente registrato e risiede nell'alloggio oggetto della procedura di rilascio da almeno un anno; • il conduttore ha cittadinanza italiana, di un paese dell'UE, ovvero, nei casi di cittadini non appartenenti all'UE, possiede un regolare titolo di soggiorno.

 

Fisco e locazione dell’abitazione

Il regime ordinario di tassazione

Nel regime ordinario, il reddito l’imponibile sul quale il locatore deve  calcolare  l’Irpef dipende dal tipo di contratto stipulato.

In particolare, se l’immobile è locato:

 

• in regime di libero mercato, il reddito imponibile è dato dal valore più alto tra la rendita catastale (rivalutata del 5%) e il canone di locazione – aggiornato con le rivalutazioni Istat –  ridotto del 5% (fino al 2012 la riduzione era del 15%) a titolo forfetario

 

• a canone convenzionale, il reddito imponibile da assoggettare all’Irpef, determinato con le stesse modalità previste per i fabbricati affittati ad uso abitativo in regime di libero mercato, è ridotto ulteriormente del 30% se il fabbricato si trova in uno dei Comuni ad alta densità abitativa (così come individuati da appositi provvedimenti normativi).

Il canone “convenzionale” è quello determinato sulla base di appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni degli inquilini maggiormente rappresentative a livello nazionale (legge 9 dicembre 1998, n. 431).

 

Il regime della cedolare secca

Il sistema della cedolare secca consiste nell’applicare al canone annuo di locazione un’imposta fissa in sostituzione dell’Irpef e delle relative addizionali, dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo.

L’imposta sostitutiva si applica sul totale del canone annuo di locazione, senza considerare le riduzioni forfetarie previste nel regime ordinario di tassazione.

La scelta per la cedolare secca implica la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.

La cedolare secca è riservata alle persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sulle unità immobiliari locate (usufrutto, uso, abitazione). Non possono aderire le società e gli enti non commerciali.

 

Gli immobili per i quali si può scegliere il regime della cedolare sono:

•le unità abitative appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 – uffici o studi privati), locate per finalità abitative

•le relative pertinenze (solo se locate congiuntamente all’abitazione).

 

L’imposta sostitutiva si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti.

E’, inoltre, prevista un’aliquota ridotta per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate:

  • nei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, lettera a) e b) del dl 551/1988). Si tratta, in pratica, dei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché gli altri comuni capoluogo di provincia
  • nei comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe).

 

Dal 2013 l'aliquota per questi contratti è pari al 15% (Dl 102/2013), ridotta al 10% per il quadriennio 2014-2017. Il Dl 47/2014 ha disposto, infine, che la stessa aliquota sia applicabile anche ai contratti di locazione stipulati nei comuni per i quali è stato deliberato, nei 5 anni precedenti la data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto (28 maggio 2014), lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi.

 

La combinazione dell’applicazione del canone concordato e della cedolare secca, in particolari comuni, determina notevoli vantaggi sia per il locatore che per il locatario.

Il locatore con il pagamento della cedolare secca al 10% sostituisce tutte le altre imposte, ordinariamente dovute. Il conduttore, oltre a godere di un canone a livelli contenuti, frutto dell’accordo tra le rappresentanze dei proprietari e quelle degli inquilini, ha la garanzia di un canone che non aumenta nel corso degli anni.  

 

 

L’Acquisto

 

Recesso da contratto preliminare di compravendita immobile

Se si rileva che l’immobile oggetto del contratto di compravendita presenta gravi irregolarità quali, ad es. trascrizione di un pignoramento, esecuzione di lavori n on condonati, iscrizione di una ipoteca, ecc., si può recedere dal contratto e richiedere la restituzione del doppio della caparra

 

Denuncia al VENDITORE di difetti dell’immobile

Per un anno dalla consegna il venditore dell’immobile rimane responsabile dei vizi o difetti di una certa entità, che ne pregiudichino l’uso o ne diminuiscano il valore. (ex art. 1667)

La denuncia al venditore va fatta entro 8 giorni dalla scoperta del difetto.

Si può richiedere, entro un anno dall’acquisto, la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo.

 

Denuncia al COSTRUTTORE di difetti dell’immobile 

Il costruttore dell’immobile rimane responsabile dei vizi o difetti che si verifichino entro 10 anni dall’ultimazione dei lavori. (ex art. 1669)

La denuncia al costruttore deve essere fatta entro un anno dalla scoperta del difetto.

La denuncia può essere fatta anche dai proprietari dell’immobile subentrati al primo acquirente, purchè entro 10 anni dalla conclusione dei lavori.

 

Recesso da contratto di acquisto di multiproprietà 

Si può recedere da un contratto di acquisto di multiproprietà entro 10 giorni lavorativi dalla sottoscrizione del contratto.  Se la data di sottoscrizione non è indicata o se il contratto non contiene tutte le condizioni previste dalla normativa, il termine di recesso è di tre mesi.

L’acquirente ha diritto al rimborso totale degli anticipi versati e deve riconoscere al venditore solo le spese sostenute e documentate per la conclusione del contratto e di quelle spese, previste nel contratto stesso, relative ad atti da espletare tassativamente prima dello scadere del periodo di recesso.

Se è stato sottoscritto anche un contratto di finanziamento, occorre inviare una raccomandata A.R. di recesso anche alla società finanziaria.

 

Tutela acquirenti immobili da costruire

Le indicazioni della Legge 210/04 e del Decreto

Legislativo 122/05

 

Innanzitutto la legge 210 per quanto nel titolo faccia riferimento alla tutela degli acquirenti di immobili da costruire in realtà contiene norme che si applicano alle compravendite immobiliari in genere e cioè le disposizioni relative al frazionamento dei mutui ed alla cancellazione delle ipoteche, la prelazione in caso di vendita forzata che sono di portata più generale poiché la delega richiama rispettivamente il testo unico delle norme sul credito (D.Lgs. 1 settembre 1993 n. 385) e la legge fallimentare (art. 72 R.D. 16 marzo 1942 n. 267).

 

Ambito di applicazione

 

Caratteristiche immobili

Il titolo della legge è sufficientemente preciso nel definire l’ambito di applicazione che sono gli “immobili da costruire” e che poi viene ulteriormente circoscritto dall’art. 1 della legge 210.

Si tratta sicuramente di almeno due tipologie di immobili e cioè:

- quelli per i quali il permesso di costruire è stato richiesto e sono ancora da edificare (queste sono le due condizioni fondamentali);

- quelli la cui costruzione non è ancora ultimata e comunque non sono in condizione di ottenere il certificato di agibilità (si ritiene che anche in questo caso il presupposto di base sia quello comunque di trovarsi di fronte ad una nuova edificazione).

 

Definizione di costruttore

 

L'art. 2 della legge individua genericamente come costruttore l'imprenditore e cioè colui che esercita un'attività di impresa. Si tratta non solo dell'impresa edile, o della società immobiliare, ma anche di una società diversa dalle precedenti, che occasionalmente esercita un'attività di vendita di immobili da costruire.

Tra i soggetti obbligati al rilascio delle garanzie vi sono anche le cooperative di abitazione (art. 2 comma 1 legge 210) non solo nei confronti dei soci, ma anche di coloro che, non essendo soci, effettuano comunque dei versamenti a favore delle cooperative per acquisire la disponibilità di un immobile da costruire.

 

Fideiussione

 

L'obbligo della fideiussione a garanzia degli acconti e alla polizza postuma si applica solo a quegli interventi per i quali i permessi di costruire sono stati richiesti dopo l'entrata in vigore del decreto legislativo.

Il testo del decreto, prevede l'obbligo della consegna all'acquirente di una sola fideiussione d’ importo corrispondente a tutte le somme che saranno versate sino all'atto di vendita (con eccezione del saldo prezzo e della quota oggetto di un mutuo) e ciò anche ai sensi dell'art. 1938 Cod. Civ.

 

Oggetto della fideiussione

 

La fideiussione garantirà tutte le somme riscosse ed ancora da riscuotere, con esclusione di quelle oggetto di mutuo e di ogni altro corrispettivo versato sino all'atto del trasferimento della proprietà (art. 3 comma 1 lett. c legge 210).

Per somme riscosse e da riscuotere si debbono intendere i versamenti, previsti nel contratto preliminare e/o nella proposta unilaterale di acquisto accettata dal costruttore, che il promissorio acquirente effettuerà sino all'atto del trasferimento della proprietà.

Dalla garanzia sono escluse le somme oggetto di mutuo in quanto a carico di un soggetto terzo (l'istituto mutuante), nonché l'eventuale "saldo prezzo" corrisposto in sede di stipula dell'atto di compravendita poiché, essendovi in quel momento il trasferimento della proprietà, viene meno la necessità di una garanzia per l'esecuzione dell'obbligazione.

 

Gli altri contratti a cui si applica la legge 210

 

L'art. 2 comma 1 lett. a) individua oltre al contratto preliminare ed agli atti equipollenti, anche i contratti diretti all'acquisto o al trasferimento di un immobile da costruire e conseguentemente le garanzie della legge 210 si applicano, ad esempio, nei seguenti casi (elencazione non esaustiva):

- contratto di vendita di fabbricato da costruire (vendita di cosa futura art. 1472 cod. civ.);

- contratto di vendita di fabbricato in corso di costruzione e di proprietà di terzi (art. 1478 cod. civ.);

- permuta di area (o edificio esistente) con immobile da costruire;

- vendita di un immobile il cui corrispettivo è dato dall'obbligo assunto dal costruttore di costruire a proprie spese un edificio su diversa area di proprietà del venditore;

- vendita di quota indivisa di area il cui corrispettivo è dato dall'obbligo del costruttore di costruire a sue cure e spese anche la porzione di edificio di competenza del venditore;

- contratto di vendita soggetto a condizione sospensiva;

- contratto di vendita con previsione di termine.

 

Garanzia postuma

 

Premesso che l'art. 3 lett. e) della legge 210 prevede la definizione di "forme di garanzia per i vizi e i difetti che si dovessero verificare successivamente all'atto di compravendita o di assegnazione dell'immobile", l'art. 4 del decreto legislativo ha elaborato questi principi in modo da tenere conto, per quanto possibile, sia degli orientamenti interpretativi oggi prevalenti che dei prodotti assicurativi esistenti sul mercato. Infatti nell'attuazione della delega è stata effettuata una scelta che individua nella polizza assicurativa l'unica forma di garanzia a favore dell'acquirente per i vizi e le difformità (art. 4 decreto legislativo).

L'art. 4 del decreto ha ulteriormente rafforzato la portata della norma precisando che la polizza dovrà essere consegnata all'acquirente all'atto del trasferimento della proprietà. Questa puntualizzazione, introdotta successivamente alla prima versione del decreto, comporterà l'accertamento, da parte del notaio, della fattispecie di compravendita di un immobile il cui contratto (preliminare) sia stato sottoscritto prima della ultimazione dei lavori, nonché la rispondenza dei contenuti della polizza rispetto alle indicazioni dell'art. 4 del decreto.

Per gli immobili eseguiti tramite contratto di appalto la Relazione di accompagnamento al decreto, trasmessa dal Governo al Parlamento, precisa che l'obbligo potrà essere assolto anche mediante la consegna all'acquirente di una polizza sottoscritta dal costruttore-appaltatore e non dal costruttore come definito dall'art. 2 della legge 210 e dall'art. 1 del decreto.

 

Gli elementi obbligatori che dovranno essere inseriti nel contratto preliminare sono i seguenti:

- identificazione dell'immobile e sua descrizione (comprese le pertinenze);

- indicazione eventuali atti d'obbligo o di altri atti che possono limitare il godimento

dell'immobile;

- indicazione permesso di costruire (o altro titolo abilitativo) e delle successive varianti o data della richiesta o presentazione della DIA nonché degli atti necessari per il rilascio del titolo abilitativo;

- caratteristiche tecniche generali della costruzione;

- termine di fine lavori;

- indicazione prezzo e modalità di pagamento (bonifici ecc.) che assicurino la prova certa dell'avvenuto pagamento;

- estremi della fideiussione;

- eventuale indicazione di ipoteche, trascrizioni ecc.;

- eventuali imprese appaltatrici (i subappaltatori non vanno indicati);

- capitolato materiali e finiture dell'immobile;

- planimetria dell'immobile oggetto della compravendita.

L'assenza di una o più di questi elementi non dovrebbe portare alla nullità del contratto preliminare, ma va valutata caso per caso a seconda della sua importanza nell'ambito del contratto comunque con la possibilità di integrare gli elementi mancanti.

Qualora non fosse possibile indicare gli elementi richiesti dal decreto (es. impresa appaltatrice) all'atto della sottoscrizione del contratto preliminare, il costruttore potrà comunque farlo successivamente possibilmente mediante apposita clausola da inserire nel contratto.

 

Lettera tipo n.1.1

Recesso da contratto preliminare di compravendita immobile

 

 

Lettera tipo n. 1.2

Denuncia al venditore di difetti dell’immobile

 

 

Lettera tipo n. 1.3

Denuncia al costruttore di difetti dell’immobile

 

 

Lettera tipo  n. 1.4

Recesso da contratto di acquisto multiproprietà

 

 

L’Amministrazione Condominiale

 

Lettera tipo  n. 1.5

Richiesta di convocazione dell’assemblea straordinaria

 

 

Lettera tipo n. 1.6

Richiesta di chiarimenti sull’attribuzione spese condominiali

 

 

Lettera tipo n. 1.7

Richiesta di inserimento di problemi nell’ordine del giorno della prossima assemblea condominiale

 

 

 


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