ACQUISTO DI IMMOBILI IN COSTRUZIONE

CASE E IMMOBILI

Tutela acquirenti immobili da costruire - Le indicazioni della Legge 210/04 e del Decreto Legislativo 122/05 


Innanzitutto la legge 210 per quanto nel titolo faccia riferimento alla tutela degli acquirenti di immobili da costruire in realtà contiene norme che si applicano alle compravendite immobiliari in genere e cioè le disposizioni relative al frazionamento dei mutui ed alla cancellazione delle ipoteche, la prelazione in caso di vendita forzata che sono di portata più generale poiché la delega richiama rispettivamente il testo unico delle norme sul credito (D.Lgs. 1 settembre 1993 n. 385) e la legge fallimentare (art. 72 R.D. 16 marzo 1942 n. 267).

 

Ambito di applicazione

 

Caratteristiche immobili

Il titolo della legge è sufficientemente preciso nel definire l’ambito di applicazione che sono gli “immobili da costruire” e che poi viene ulteriormente circoscritto dall’art. 1 della legge 210.

Si tratta sicuramente di almeno due tipologie di immobili e cioè:

- quelli per i quali il permesso di costruire è stato richiesto e sono ancora da edificare (queste sono le due condizioni fondamentali);

- quelli la cui costruzione non è ancora ultimata e comunque non sono in condizione di ottenere il certificato di agibilità (si ritiene che anche in questo caso il presupposto di base sia quello comunque di trovarsi di fronte ad una nuova edificazione).

Definizione di costruttore

 

L'art. 2 della legge individua genericamente come costruttore l'imprenditore e cioè colui che esercita un'attività di impresa. Si tratta non solo dell'impresa edile, o della società immobiliare, ma anche di una società diversa dalle precedenti, che occasionalmente esercita un'attività di vendita di immobili da costruire.

Tra i soggetti obbligati al rilascio delle garanzie vi sono anche le cooperative di abitazione (art. 2 comma 1 legge 210) non solo nei confronti dei soci, ma anche di coloro che, non essendo soci, effettuano comunque dei versamenti a favore delle cooperative per acquisire la disponibilità di un immobile da costruire.

 

Fideiussione

 

L'obbligo della fideiussione a garanzia degli acconti e alla polizza postuma si applica solo a quegli interventi per i quali i permessi di costruire sono stati richiesti dopo l'entrata in vigore del decreto legislativo.

Il testo del decreto, prevede l'obbligo della consegna all'acquirente di una sola fideiussione d’ importo corrispondente a tutte le somme che saranno versate sino all'atto di vendita (con eccezione del saldo prezzo e della quota oggetto di un mutuo) e ciò anche ai sensi dell'art. 1938 Cod. Civ. 

 

Oggetto della fideiussione

 

La fideiussione garantirà tutte le somme riscosse ed ancora da riscuotere, con esclusione di quelle oggetto di mutuo e di ogni altro corrispettivo versato sino all'atto del trasferimento della proprietà (art. 3 comma 1 lett. c legge 210).

Per somme riscosse e da riscuotere si debbono intendere i versamenti, previsti nel contratto preliminare e/o nella proposta unilaterale di acquisto accettata dal costruttore, che il promissorio acquirente effettuerà sino all'atto del trasferimento della proprietà.

Dalla garanzia sono escluse le somme oggetto di mutuo in quanto a carico di un soggetto terzo (l'istituto mutuante), nonché l'eventuale "saldo prezzo" corrisposto in sede di stipula dell'atto di compravendita poiché, essendovi in quel momento il trasferimento della proprietà, viene meno la necessità di una garanzia per l'esecuzione dell'obbligazione.

Gli altri contratti a cui si applica la legge 210

 

L'art. 2 comma 1 lett. a) individua oltre al contratto preliminare ed agli atti equipollenti, anche i contratti diretti all'acquisto o al trasferimento di un immobile da costruire e conseguentemente le garanzie della legge 210 si applicano, ad esempio, nei seguenti casi (elencazione non esaustiva):

- contratto di vendita di fabbricato da costruire (vendita di cosa futura art. 1472 cod. civ.);

- contratto di vendita di fabbricato in corso di costruzione e di proprietà di terzi (art. 1478 cod. civ.);

- permuta di area (o edificio esistente) con immobile da costruire;

- vendita di un immobile il cui corrispettivo è dato dall'obbligo assunto dal costruttore di costruire a proprie spese un edificio su diversa area di proprietà del venditore;

- vendita di quota indivisa di area il cui corrispettivo è dato dall'obbligo del costruttore di costruire a sue cure e spese anche la porzione di edificio di competenza del venditore;

- contratto di vendita soggetto a condizione sospensiva;

- contratto di vendita con previsione di termine.

 

Garanzia postuma

 

Premesso che l'art. 3 lett. e) della legge 210 prevede la definizione di "forme di garanzia per i vizi e i difetti che si dovessero verificare successivamente all'atto di compravendita o di assegnazione dell'immobile", l'art. 4 del decreto legislativo ha elaborato questi principi in modo da tenere conto, per quanto possibile, sia degli orientamenti interpretativi oggi prevalenti che dei prodotti assicurativi esistenti sul mercato. Infatti nell'attuazione della delega è stata effettuata una scelta che individua nella polizza assicurativa l'unica forma di garanzia a favore dell'acquirente per i vizi e le difformità (art. 4 decreto legislativo).

L'art. 4 del decreto ha ulteriormente rafforzato la portata della norma precisando che la polizza dovrà essere consegnata all'acquirente all'atto del trasferimento della proprietà. Questa puntualizzazione, introdotta successivamente alla prima versione del decreto, comporterà l'accertamento, da parte del notaio, della fattispecie di compravendita di un immobile il cui contratto (preliminare) sia stato sottoscritto prima della ultimazione dei lavori, nonché la rispondenza dei contenuti della polizza rispetto alle indicazioni dell'art. 4 del decreto.

Per gli immobili eseguiti tramite contratto di appalto la Relazione di accompagnamento al decreto, trasmessa dal Governo al Parlamento, precisa che l'obbligo potrà essere assolto anche mediante la consegna all'acquirente di una polizza sottoscritta dal costruttore-appaltatore e non dal costruttore come definito dall'art. 2 della legge 210 e dall'art. 1 del decreto.

 

Gli elementi obbligatori che dovranno essere inseriti nel contratto preliminare sono i seguenti:

- identificazione dell'immobile e sua descrizione (comprese le pertinenze);

- indicazione eventuali atti d'obbligo o di altri atti che possono limitare il godimento

dell'immobile;

- indicazione permesso di costruire (o altro titolo abilitativo) e delle successive varianti o data della richiesta o presentazione della DIA nonché degli atti necessari per il rilascio del titolo abilitativo;

- caratteristiche tecniche generali della costruzione;

- termine di fine lavori;

- indicazione prezzo e modalità di pagamento (bonifici ecc.) che assicurino la prova certa dell'avvenuto pagamento;

- estremi della fideiussione;

- eventuale indicazione di ipoteche, trascrizioni ecc.;

- eventuali imprese appaltatrici (i subappaltatori non vanno indicati);

- capitolato materiali e finiture dell'immobile;

- planimetria dell'immobile oggetto della compravendita.

L'assenza di una o più di questi elementi non dovrebbe portare alla nullità del contratto preliminare, ma va valutata caso per caso a seconda della sua importanza nell'ambito del contratto comunque con la possibilità di integrare gli elementi mancanti.

Qualora non fosse possibile indicare gli elementi richiesti dal decreto (es. impresa appaltatrice) all'atto della sottoscrizione del contratto preliminare, il costruttore potrà comunque farlo successivamente possibilmente mediante apposita clausola da inserire nel contratto.